강남도 무너지면, 진짜 위기다…
집값, 진짜 거품일까? 부동산 침체에 대한 ‘찐’ 전문가의 솔직한 진단
👋 안녕하세요! 요즘 부동산 얘기만 나오면, 한숨부터 나오는 분들 많으시죠.
"떨어진다더니 다시 오른다" "강남은 예외야" "미국도 부동산 난리래"…
뉴스는 매일 다르고, 어디에 내 자산을 둬야 할지 고민만 깊어집니다.
저 역시 부동산 시장을 놓고 수없이 고민했던 1인이에요.
그러다 우연히 한 유튜브 대담을 보게 됐고, 진짜 ‘찐’ 전문가가 나와
미국과 한국의 부동산 흐름을 쌩- 리얼하게 풀어내더라고요.
그 사람 누구냐고요? 바로 한국감정평가협회 전 회장이자, 미국과 한국에서 직접 부동산 사업 중인 서동기 회장님입니다.
현장을 누비는 사람이 말하니까… 듣는 내내 소름이 쫘악 😱
💡 오늘은 그 대담 속 핵심만 쏙쏙 뽑아서, 여러분이 놓치면 안 되는 부동산 시장의 ‘진짜 얼굴’을 같이 들여다보려고 합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=H9AvjUGHZbw
🏘️ 한국과 미국의 부동산 시장은 뭐가 그렇게 다를까?
📉 강남도 무너질 수 있을까?
📊 지금 집을 팔아야 할까, 사야 할까?
🔥 거품이라면 언제 터질까?
이런 궁금증들, 하나씩 풀어드릴게요!
준비되셨다면… 지금부터 찐 현실 부동산 토크, 가보자고요 👇👇
1. 미국은 공실 나면 바로 '반값'… 우리나라는 왜 안 떨어질까?
미국 부동산 시장은요, 딱 한 마디로 요약하면 “수익이 안 나면 가격도 없다”예요.
공실률이 늘어나고 수익이 줄어들면?
그냥 가격도 쭉쭉 떨어집니다. 실제로 샌프란시스코에선 건물값이 1/3 수준으로 떨어진 사례도 있다고 해요.
반면, 우리나라는?
공실이 나도 ‘덩어리 자산’으로 보니까 안 팔아요.
심지어 월세도 안내고 공실로 버티는 건물주도 허다합니다.
왜? 임대료 낮추면 감정가 떨어지고, 그럼 은행이 대출 상환하라 할까봐 무서워서요.
그러니까 지금 건물은 비어도, 가격은 안 떨어져요. 너무 이상한 구조죠.
2. 우리나라는 왜 이렇게 집에 집착할까?
미국이나 유럽은 '이용 개념'이에요.
필요하면 사고, 필요 없으면 판다. 그게 그냥 당연한 거죠.
근데 한국, 중국, 일본은 ‘소유 개념’이 너무 강해요.
“집은 무조건 가져야 돼”
“남들 다 있는데 나만 없으면 안 돼”
“가격은 언젠간 오를 거야”
이런 집착이 거품을 만들고, 정책도 이걸 부추기니까…
집값은 내려갈 틈도 없이 또 막 올라가고, 그럼 또 불안해서 더 사고…
이게 완전 악순환이 되어버렸어요.
3. 강남 3구… 정말로 무적일까?
강남 3구, 많이들 “끝판왕”이라고 하잖아요?
근데 실제로 강남 아파트만 해도 30만 채가 넘어요.
반면, 30억 이상 자산을 가진 인구는? 50만 명도 안 됩니다.
그 말은?
실수요는 한정적이라는 거죠.
게다가 지금처럼 장기 침체가 오면 강남도 버티기 어렵습니다.
왜냐? 건물주들이 유동성 때문에 집을 팔 수밖에 없거든요.
지금은 공실이 나도 버티는데, 2~3년 후엔? 슬슬 매물이 쏟아질 수밖에요.
4. 집값이 떨어지지 않는 진짜 이유는 '매물 없음'
많은 사람들이 “왜 떨어질 상황인데 안 떨어져?”라고 해요.
정답은 간단해요. 팔지를 않아요.
왜?
- 전세 주고 전세 살면서 버티면 되거든요
- “서울 집은 언젠간 오른다”는 믿음이 뿌리 깊거든요
- 매물 안 나오면 가격은 버티니까요
그러니까 이게 무슨 일이냐면,
누구도 팔지 않고 버티기 대회하는 거예요 ㅋㅋ
이러니 강남은 마지막까지 버티는 거죠.
5. 부동산 정책, 진짜 문제는 '일관성 없음'
이게 진짜 핵심인데요,
떨어질 만하면 정부가 개입해서 또 올려놓아요.
- 2022년 강남 아파트 30% 빠졌을 때?
→ 바로 정책 쏟아져 나와서 다시 반등. - 집값 오르면?
→ 토지거래허가제 묶어버림.
이게 너무 왔다 갔다 하니까 시장이 건강하게 순환할 수가 없어요.
오를 땐 과감하게 두고, 떨어질 땐 놔둘 줄 알아야 진짜 건전한 시장이 되는데…
지금은 완전 인위적인 가격 유지 상태예요.
6. “그래서 지금 어떻게 해야 돼요?”
이 질문, 제일 많이 나오는 거죠.
서동기 회장님은 명확하게 얘기했어요.
“지금은 무주택 포지션이 제일 낫고, 굳이 갖고 있으려면 강남 한 채만”
- 외곽은 이미 하락기 진입
- 강남도 2~3년 침체 지속되면 무너짐
- 결국은 유동성 확보가 생존의 열쇠
특히 지금은 경기가 침체기 초입이라
과거 위기처럼 반등 없이 길고 깊게 갈 가능성이 크다는 게 핵심입니다.
✅ 사람들이 자주 묻는 부동산 질문들
요즘 강남 부동산만 오르고 있다는데, 진짜인가요?
일부 초고가 아파트에서 신고가가 나오는 건 사실이에요.
하지만 전체적인 통계를 보면 여전히 하락세인 곳이 많습니다.
‘똘똘한 한 채’ 수요로 가격을 지탱하고 있는 거지, 시장 전체가 반등한 건 아닙니다.
지금 집을 사야 할까요, 기다려야 할까요?
지금은 전형적인 불확실성 구간이에요.
실수요자라면 좋은 입지에서 장기 보유할 수 있는 한 채만 고려하고,
투자 목적이라면 좀 더 ‘떨어지는 시간을 견디는 게’ 유리할 수 있습니다.
보유세를 올리면 월세도 올라가지 않나요?
그럴 수도 있지만, 반대로 투기 수요가 빠지면서
집값과 전월세 시장 모두 ‘안정화’될 수 있는 가능성도 있습니다.
핵심은 균형 잡힌 세제 구조와 정책 일관성이에요.
✨ 부동산, 더 이상 ‘불패’는 없다
진짜 현실은요,
“집은 반드시 오른다”는 공식을 믿고 달려들기엔
지금 시장은 너무나 불안정하다는 거예요.
강남도, 상업용 부동산도,
소위 말하는 ‘절대 안 떨어질 곳’들도 지금은 슬슬 흔들리는 조짐이 보이고 있어요.
건물의 반이 공실인데도 가격을 안내리는 건,
사실상 금융 시스템의 취약점이자 시장 신뢰의 문제죠.
"정부가 지켜줄 거야"라는 믿음도
이제는 어느 정도 조정이 필요할 시점입니다.
시장 사이클을 건강하게 놔두고,
떨어질 땐 떨어지게 두는 게 오히려 장기적으론 좋다는 걸
우리는 이미 여러 번의 위기를 통해 배웠잖아요.
🤔 여러분은 어떻게 생각하시나요?
부동산은 누구에게나 ‘남 얘기’가 아니에요.
갖고 있어도 걱정, 없어도 걱정.
오르면 불안하고, 떨어져도 불안하죠.
이번 글을 보시고,
지금 내 부동산 포지션은 괜찮은지,
앞으로의 선택은 어떻게 해야 할지
한 번쯤 고민해보셨다면 그걸로도 충분합니다.
혹시 궁금한 점이나
다뤄줬으면 하는 주제가 있다면 댓글로 남겨주세요!
같이 이야기해보면 더 깊이 보이거든요 😊